Dans une décision du 13 février 2026, le Conseil d’État répond à une question dont la réponse était attendue de longue date par les praticiens.
La conclusion d’une promesse sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, portant sur un lot de lotissement autorisé (par un PA ou une DP), permet-elle de caractériser l’existence d’un lotissement ?
La réponse était attendue depuis une décision du Conseil d’État dite "SARL La Garriguette" du 13 février 2022 (n° 452457) dans laquelle il indiquait qu’en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance du lot cédé, à la date du permis, l’opération considérée ne pouvait caractériser un lotissement, de sorte que le pétitionnaire du permis de construire ne pouvait se prévaloir de la cristallisation des règles prévue en application de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.
Confirmant la solution précédente de la 5e chambre jugeant seule (17 février 2025, n° 493120), le Conseil d’État considère dans sa décision du 13 février 2026 :
Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Il en résulte que l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.
En d’autres termes, la pratique consistant à conclure une PUV sous condition suspensive - notamment d’obtention d’un permis purgé sur le lot détaché - permet de caractériser une division effective au sens de la règlementation sur les lotissements, permettant une appréciation des règles à l’échelle du lotissement (hors le cas où le PLU prévoit une appréciation lot par lot).
C’est la première fois que le Conseil d’État fiche une décision sur ce point, et ce, 4 ans jour pour jour après la décision "SARL La Garriguette".
